La crise du logement en Europe ne peut pas se régler par davantage de réglementation

La pénurie de logements en Europe est en partie due à des politiques qui rendent la construction et la location plus difficiles. La loi européenne sur le logement abordable risque d'aggraver encore la situation.

Le 9 septembre, la Commission européenne a proposé cette loi, avec pour objectif affiché de combler l'écart croissant entre la disponibilité et l'accessibilité financière des logements en Europe.

Au cours de la dernière décennie, les prix de l'immobilier ont augmenté de plus de 50% dans l'ensemble de l'Europe, tandis que les loyers moyens ont progressé de plus de 25%, évinçant les primo-accédants et accentuant la pression sur un parc de logements en expansion. La Hongrie et l'Estonie ont été les plus touchées par la crise entre 2010 et 2024, avec une hausse des prix des logements de plus de 200% dans les deux pays.

Les pénuries de logements ne résultent pas simplement de la cupidité des propriétaires bailleurs. Elles sont dues à des politiques publiques qui rendent de plus en plus difficile la construction et la location de logements. Les restrictions de zonage, les exigences en matière d'autorisations, les taxes et les contrôles énergétiques et financiers varient selon les pays, mais ont partout des effets cumulatifs qui restreignent l'offre sur l'ensemble du continent. La rareté due à la restriction de la construction et à la hausse des coûts fait encore monter les prix.

La loi européenne sur le logement abordable donne aux communes le pouvoir de restreindre les locations de courte durée, impose des procédures d'autorisation accélérées et accroît sensiblement le financement public des projets de logement social.

Les autorités nationales et locales de chaque pays conservent toutefois le contrôle final du zonage, de la planification, de la fiscalité et de la délivrance des autorisations ; cette législation ajouterait donc une nouvelle couche d'intervention à un marché déjà surréglementé. La contradiction tient à la réponse plus large de l'UE : en cherchant à simplifier le processus de construction de logements, elle ajoute en réalité davantage de réglementation publique par le biais de nouvelles règles et de nouvelles subventions. La Commission reconnaît à juste titre les obstacles qui ont contribué à la crise, mais le véritable test sera de savoir si elle les lève ou en crée de nouveaux, qui pourraient aggraver la situation.

Rejeter la faute de la crise sur les bailleurs revient à négliger les politiques publiques qui rendent la construction et l'achat de logements plus difficiles. Il est en effet plus facile pour un citoyen d'accuser son bailleur des hausses de loyer que de se pencher sur les règles de zonage, les taux d'intérêt ou les déficits d'offre. Les bailleurs jouent un rôle économique précieux en investissant du capital et en fournissant des logements, ce qui contribue à maintenir le marché actif. Ils paient également des impôts, respectent des exigences énergétiques et sont soumis à des restrictions légales concernant l'usage de leurs biens.

Le Mietendeckel, gel des loyers instauré à Berlin en février 2020 et resté en vigueur peu de temps, a démontré les effets négatifs de mesures contraignantes imposées aux bailleurs, au détriment du marché du logement. D'abord, l'offre de logements a diminué jusqu'à 60%, ce qui a poussé les bailleurs à se retirer du secteur locatif, car ils ne pouvaient plus dégager de rendements de marché. Si les locataires ont bénéficié temporairement de loyers plus bas, la réduction du nombre de biens disponibles a intensifié la concurrence pour les logements restants non encadrés, permettant ainsi aux bailleurs d'augmenter les loyers. Les politiques berlinoises ont rendu la location moins attrayante pour les bailleurs, illustrant ainsi les conséquences possibles de l'intervention de l'État sur le marché du logement. À tout le moins, l'approche réglementaire de la Commission européenne ne crée pas plus de logements, mais risque d'aggraver la crise complexe qu'elle cherche à résoudre.

Les subventions et programmes de logement proposés peuvent sembler utiles à première vue pour le logement abordable, mais risquent en réalité de faire gonfler les prix.

La plateforme paneuropéenne d'investissement dans le logement, mise au point par la Commission européenne et la Banque européenne d'investissement, oriente par exemple des financements publics et privés vers des logements dont les prix sont inférieurs à ceux du marché. Si ces fonds sont acheminés vers les budgets des acheteurs et des locataires sous forme de bons ou d'aides à l'apport ou au dépôt de garantie sur un marché tendu, ils risquent de provoquer du jour au lendemain une hausse de la demande susceptible de contribuer à la hausse des prix. Le pouvoir d'achat artificiel créé par ces fonds déclencherait vraisemblablement une surenchère entre acheteurs et locataires, se traduisant par des prix et des loyers plus élevés, au lieu d'améliorer l'accessibilité financière. Cet écart met en évidence le « problème de la connaissance » de F. A. Hayek, selon lequel l'intervention centralisée de l'État ne permet pas de reproduire les données brutes que les prix du marché communiquent sur les besoins en logements, les types de logements préférés par les acheteurs et les locataires, et les endroits où l'investissement serait le mieux employé. Les subventions publiques peuvent soulager des difficultés financières à court terme, mais elles ne remplacent pas une véritable réforme permettant à l'offre de logements de répondre directement à la demande.

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La solution à la crise du logement dans l'UE ne réside pas dans de nouvelles propositions législatives, mais dans le fait de laisser les Européens construire, investir et louer plus librement. Il est possible d'accroître l'offre de logements de façon organique grâce à des procédures d'autorisation simplifiées, à moins de restrictions en matière de zonage et de foncier, à des impôts plus bas et à des règles financières qui n'entravent pas les investissements bénéfiques sur le marché du logement. Cela donnerait également plus de liberté aux bailleurs et aux promoteurs pour répondre à la demande locale et inciterait les pouvoirs publics à lever eux-mêmes leurs propres barrières à l'entrée. Les responsables politiques et les bailleurs devraient évaluer les lois proposées en fonction de leur capacité à permettre la construction de davantage de logements, et non selon le volume des financements accordés ou le nombre de nouvelles réglementations introduites.

L'Europe ne peut pas sortir d'une crise créée par la réglementation par la réglementation. Un marché du logement plus efficace dépend de la simplicité et de l'attractivité de la construction et de l'investissement, et non de l'extension de l'intervention de l'État dans un marché déjà bridé.